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黄奇帆是如何控制房价的?

2020-04-28 19:13

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  黄奇帆调控下的重庆,这本来不算新闻,但是重庆独特的房地产调控模式下房价呈现很多人看不懂的格局,特别是黄奇帆离开后的房价到底怎么走,成为很多人咀嚼的谈资。

  笔者特别查阅了很多资料,包括各种黄奇帆的各种演讲,帮各位总结一二,希望从这些内容,可以帮助大家看清重庆的房价,以及调控房价,到底有哪些种可能。尽量用比较通俗的话来转述黄奇帆的观点。

  地产开发的源头是:如何破18亿亩红线。

  最近在看一本奇书《常识》,里面有一个有趣的观点,看待一个行业就像看待一部机器一样,大齿轮永远会带动小齿轮运行的,要做的就是掌控这个大齿轮,其他的元素都是客户忽略的。

  那么对于房地产而言,如果只留下一个大齿轮的话,那么毫无疑问就是土地,其他元素和土地比起来可以说轻如鸿毛。

  那么谈土地来说,18亿亩红线是绕不过去的一个命题。中国每十年要用掉1亿亩耕地,有一个倒计时就是:再过30年,中国的耕地就要逼迫18亿亩红线了。

  那么能否降低这条红线呢,黄奇帆的结论是:不能。

  毕竟对于这么庞大人群的国度,很多的不可控,所以这根红线一定要死守。

  但是死守这根红线,本质上也代表着房地产开发的可用地越来越少,不论是结构里怎么调配,这样的总容量一直在变少。

  在这样的基调下,房价一定是上涨的,物以稀为贵是最为简单的经济学常识。

  很多人会提到降低工业地产、商业地产的比例,增加住宅用地的供应量,这可以解决一时但是解决不了根本,而且住宅体量的供应一定要搭配对应的配套,不然城市管理会不可控。

  1、拆迁

  那如何破掉这18亿亩红线呢?

  有一个方式是可以破的,拆迁。

  通过拆迁获得的土地指标,是不占城市土地出让的指标的,因为本质上这样的用地是属于老地的重复开发。

  但是拆迁获得土地,不仅不会降低房价,反而会加剧助推房价的上涨。

  举一个很简单的例子,如果拆迁的成本是7000块,那么未来造出来的房子单价是1.5万,那么到了第二年,这块地边上的拆迁就必须要1.5万的成本,所以隔壁的房价再过两年就会变成2.5万。下一块地再拆成本就变成2.5万。

  以此类推,高速助长。

  所以如果一个城市的土地都是靠拆迁来的,房价就会特别容易高,一线城市未来一定会有这样的问题。

  那怎么破18亿亩红线,又不会陷入拆迁循环怪圈?

  2、地票制度

  这就是黄奇帆厉害的地方,我想很多人都听过,重庆有个非常特殊的“地票制度”。

  地票制度,本质上就是结合了一个趋势:农民工进城。

  这是城镇化是中国未来的一个大势所趋,而这个大势下一定会伴随着越来越多的农民变成城镇户口的过程。

  而这过程产生的一个变化就很有意思,对于农村,个人集体土地都是比较大的,一般都会在200平米以上,但是进入到城市,因为城市密度更高,配套相对完善,单个个体需要的面积直线下降,50-100平米的空间就足够了。

  那么农村闲置的土地怎么处理呢?

  之前是没有处理,所以导致农村集体土地被闲置,而城市用地越来越不够。

  重庆的地票制度是这样的:农民的集体土地如果闲置了你可以卖,卖给重庆政府之后,这些地复垦为农业用地。

  而这个时候,开发商可以从土地交易中心买这些地票,你买多少地票,你就可以在城郊结合中心获得多少的土地。

  这样的一来二去,这样的地票转换本质上并没有占据城市的农业用地,所以本质上也没增加国家给到重庆的用地指标。

  这也是为什么重庆每年的开发量可以这么大,本质上他没有在土地指标上想办法,更多的是城镇化之后的土地置换。

  而这种方式还产生了一个额外的好处,农村户口通过集中土地的卖,个人还获得收益,从而加速了人口城镇化的进程。

  而开发商购买的地票,直接和农民挂钩,所以土地成本可控,土地成本可控本质上房价也就可控。

  所以地票制度基本上三方得利,开发商拿地成本可控,市场保证了足够的供应量,政府的房地产开发解决了土地指标的束缚,与此同时也解决了过去农村用地闲置的问题,农民的个人收入也增加了。

  这就是独特的重庆现象,很多东西都是根据这个地票制度衍生展开的,比如说为什么保障房可以这么多,比如说为什么城市建设投资可以那么高,背后都是这个逻辑在支撑。

  这是最重要的举措,而在这个举措下,黄奇帆还有一个很好的方式管理开发商。

  3、开发商的命脉——现金流

  我们都知道,开发商是最直接传递房价信息的窗口,如何管理好开发商,也是一个非常重要的命题。

  而黄奇帆也很快的找准了开发商的命脉:现金流。