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买房贷款,利息多少才划算?

2019-02-01 09:04

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本文内容转载自小白读财经(ID:xiaobaiducaijing)

买房贷款,利息多少才划算?

央行收紧信贷,2018年房贷利率继续上行,粗略地统计,目前一二线城市首套房平均房贷利率是5.60%左右,二套房是5.92%,比基准利率上浮15%和20%。

于是,大家普遍关心一个问题:买房贷款,利率多少才划算?

贷款利率当然是越低越好,这意味着你的资金成本更低,但是现实中利率的高低往往不是普通老百姓能决定,我们能决定的是要不要以现在的利率去贷款,怎么决策呢?

房贷利率有两个顶,超过了这两个顶那么你就要留一份神了。

一、房贷利率不能大于GDP增速

GDP增速可以理解为“创造财富速度”,也可以理解为“资产回报率”。而房贷利率可以理解为买房借钱的成本,如果借钱的成本小于资产回报率,那么你的房贷利率是合理的。

举个例子:

假如市场上只有一套100万的房子,当年的GDP增速是7%,那么你这套房子当年的回报率就是7%,而这套房子是贷款买下来的(假定全部贷款),利率是6%。

那么买下房产的收益是:

100万×7%-100万×6%=1万

所有这套房子的房贷利率只要不超过GDP增速,那么就是有利可图的,2017年中国的GDP增速是6.9%,目前的5.26%左右,那么你觉得贵吗?

通过观察,历史上中国房贷利率接近GDP增速时往往是楼市见顶的信号,比如2014年9月房贷利率是6.96%,而当年GDP增速是7.3%,当两者接近的时候楼市随即见顶。理由很简单,因为当房贷利率逼近GDP增速时,买房收益逐渐降低,最后为0甚至亏损。

二、房贷利率不能大于M2增速

M2增速粗略地理解为印钞的增速,如果房贷利率大于M2增速,那么意味着你借钱的成本超过印钞的增速,那么这时候的房贷利率是过高的。

举个例子:

假如2017年你的房贷利率是8%,市场上只有一套房子和100万人民币。

那么:一套房子=100万元人民币

假如当年的印钞增速是7%,那么意味着市场上的人民币增加到了100万×(1+7%)=107万元。

则:一套房子=107万元人民币

如果你在2017年初用100万买了一套房子,到年底的时候卖出,那么当时的市价就会达到107万元人民币。

收益=107万-100万-100元×8%=-1万

也就是说如果房贷利率超过了印钞增速,那么这时候贷款买房收益是负的。

买房贷款,利息多少才划算?